Kriza provoi se tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri shpesh del jashtë skemave dhe projeksioneve më të pritshme. Kur ekonomia u pllakos nga kriza më e rëndë në 23 vjet, pakkush priste që tregu i pronave të vazhdonte të rritej.
Në kushtet e rënies së prodhimit kombëtar dhe të punësimit, ishte e pritshme që individët të shfaqeshin më të tërhequr në kryerjen e investimeve të mëdha, siç është blerja e një pasurie të paluajtshme. Edhe më tepër, kur bëhet fjalë që ky investim të mbështetet nga marrja e huave të mëdha dhe afatgjata, siç janë kreditë për shtëpi. Por, statistikat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se vitin e kaluar, familjet shqiptare morën 26.5 miliardë lekë, ose rreth 215 milionë euro kredi për blerje banesash.
Kredia për blerjen e banesave shënoi rritje për të tretin vit radhazi, duke shënuar madje edhe nivelin më të lartë të pesë viteve të fundit. Rritja e kreditimit në këtë segment duket e destinuar të vazhdojë edhe këtë vit. Për 3-mujorin e parë, bankat dhanë 7.1 miliardë lekë kredi të reja për blerjen e banesave, në rritje me 41% krahasuar me 3-mujorin e parë të vitit të kaluar.
Kredia për shtëpi, më shumë se 1 miliard euro
Sot kredia për blerje banesash nga individët është produkti kryesor i kredisë bankare për nga madhësia. Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se në fund të muajit mars, vlera e portofolit arriti në 129.7 miliardë lekë, ose 1.05 miliardë euro.
Krahasuar me një vit më parë, portofoli është zgjeruar me 6.4%; po ta zhveshim këtë shifër nga efekti i nënçmimit të përkohshëm të kursit të këmbimit në mars 2020, rritja vjetore e portofolit është më e madhe se 9%. Kjo rritje është afërsisht dy herë më e lartë se rritja mesatare e portofolit të kredisë për ekonominë në të njëjtën periudhë.
Në vitet e fundit, oferta e bankave për kredi për shtëpi ka qenë e lartë dhe konkurrenca në këtë segment të tregut është rritur. Vrojtimet e aktivitetit kreditues me bankat tregtare tregojnë lehtësim të vazhdueshëm të standardeve të kreditimit për këtë produkt.
Ky është një nga produktet më cilësore për bankat, sepse ka nivelin më të ulët të kredive me probleme. Nga 8% që është raporti mesatar i kredive me probleme për gjithë huanë bankare, për kredinë për blerje banesash, raporti është afërsisht pranë nivelit 4%.
Krahasuar me kredinë për biznesin, vlerat mesatare të huasë janë më të ulëta, gjë që mundëson shpërndarje më të mirë të rrezikut kreditor. Një faktor tjetër është rritja e çmimeve të pronave, që përkthehet edhe në një siguri më të lartë për vlerën e kolateralit.
“Kohët e fundit, shumica e bankave duket se kanë shtuar ofertat, rrjedhimisht dhe vëmendjen në drejtim të kredive për individë, sidomos atyre hipotekore. Një nga arsyet, besoj se është kërkesa në rritje nga individët, e ndërthurur me rrezikun më të vogël kreditor që ka kjo kategori në krahasim me bizneset.
Edhe rritja konstante e çmimeve ka bërë që bankat të jenë disi më të mbrojtura nga kolateralet që mbulojnë kredinë, duke qenë se rritja e vlerës siguron mbulim më të mirë” – thotë Redi Martiri, Drejtor i Departamentit të Shitjeve për Individë në Union Bank. Njëkohësisht, kredia për shtëpi është një produkt afatgjatë, që mundëson rritjen e qëndrueshme dhe afatgjatë të portofolit të kredisë.
“Investimi në pasuri të patundshme është një nga opsionet e pakta që individët kanë për të investuar në Shqipëri, me qëllim maksimizimin dhe diversifikimin e portofolit të tyre të të ardhurave. Këto nevoja të konsumatorëve janë në përputhje të plotë me rolin dhe misionin e bankës për të shërbyer si katalizator i ekonomisë, për të ndihmuar me likuiditetin e nevojshëm financiar, investimet e bëra nga individët, si dhe njëkohësisht për t’i shërbyer aktivitetit tregtar të vetë bankës” – thotë Klodiana Piqani (Keçi), Drejtuese e Divizionit të Shitjeve për Individë dhe Biznese të Vogla në Intesa Sanpaolo Bank Shqipëri.
Normat e ulëta të interesit nxitën rritjen
Kreditimi në segmentin e kredive për blerje banesash në vitet e fundit është mbështetur edhe nga oferta me kushte të favorshme. Normat e interesit për këtë kredi janë aktualisht pranë niveleve më të ulëta historike. Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se interesi mesatar i kredive të reja për blerje banesash në lekë në vitin 2020 ishte 3.67%, nga 3.46% një vit më parë. Ndërsa në euro, interesi mesatar pësoi rënie në 3.12%, nga 3.45% një vit më parë.
Normat e interesit ngelen në nivele të ngjashme edhe gjatë muajve të parë të këtij viti. Për Lekun, interesi mesatar i kredive të reja ishte 3.69%, ndërsa për Euron, 3.07%. Edhe formula e normave të interesit, sipas bankierëve, ka ndikuar në të bërit më tërheqës të këtij produkti.
“Normat e ulëta të interesit e bëjnë huamarrjen më pak të kushtueshme dhe si rrjedhojë, edhe kreditimin më të përballueshëm për klientin. Normat e ulëta të interesit nxisin individët që të bëjnë investime në vlera më të mëdha dhe si rrjedhojë, të rrisin edhe shumën e kredisë. Sot, përtej normave relativisht të ulëta, bankat ofrojnë edhe opsione të produkteve të kredisë hipotekore me norma fikse të interesit për një periudhë të caktuar, të cilat ndikojnë pozitivisht në zgjerimin e kredisë hipotekore” – thotë Ermelinda Baço, Drejtore e Divizionit të Huadhënies për Ekonomitë Familjare në Alpha Bank Albania.
Shumë prej bankave ofrojnë interes fiks për vitet e para të kredisë dhe më tej, një normë interesi të përbërë. Periudha e interesit fiks mund të variojë nga një deri në pesë vjet, sipas zgjedhjes së klientit, por sa më e gjatë të jetë kjo periudhë, aq më e lartë është norma fikse e interesit. Periudha fillestare me interesa fikse mbështetet në pritshmërinë se normat e interesit në horizontin afatmesëm do të ngelen të ulëta, sidomos për euron, çka e bën të kufizuar ekspozimin ndaj luhatjes së normave të interesit për bankën.
Periudha e dytë parashikon norma interesi të përbëra, që ndërtohen mbi ecurinë e një treguesi benchmark (euribor, bono thesari, obligacione ose tribor) plus një marzh fiks. Pas periudhës fillestare, megjithatë, interesi i kredisë rritet disi në vlerën minimale të parashikuar dhe shkon minimalisht pranë nivelit 3.7%-3.8%.
Kredia po orientohet drejt Lekut
Bashkë me rritjen e portofolit total, një tendencë e dukshme në vitet e fundit është orientimi i këtij produkti drejt monedhës vendase. Të dhënat tregojnë se në fund të muajit mars, kredia në Lek përbënte 55.4% të portofolit total të kredisë për blerje banesash, niveli më i lartë i regjistruar që pas nisjes së ekspansionit të kredisë për individë, në vitin 2005. Sidomos pas vitit 2015, pesha specifike e kredisë në Lek është rritur me ritme të larta.
Zgjerimi i portofolit në Lek ul ekspozimin e kredimarrësve dhe, tërthorazi edhe të bankave, ndaj rrezikut të kursit të këmbimit, po të kemi parasysh se për shumicën e huamarrësve, monedha në të cilën ata përfitojnë të ardhurat është Leku.
Prej një dekade, në fakt, Banka e Shqipërisë është përpjekur të kufizojë kreditimin që i ekspozon bankat dhe huamarrësit ndaj rrezikut të kursit të këmbimit. Rregullorja përkatëse kërkon që kredia e ekspozuar ndaj rrezikut të kursit të këmbimit të peshohet me një koeficient më të lartë për efekt të llogaritjes së mjaftueshmërisë së kapitalit.
Nëse kredia është në monedhën e të ardhurave të huamarrësit, ajo shumëzohet me koeficient 1, ndërsa kur është në një monedhë të ndryshme, koeficienti është 1.5. E thënë thjesht, bankave iu kërkohet më shumë kapital për këtë kategori të kredive, mbështetur në supozimin se rreziku në këtë rast është më i lartë.
Vetëm në vitet e fundit, bankat po aplikojnë politika më të shtrënguara në drejtim të ekspozimit ndaj rrezikut të kursit të këmbimit. Madje, disa prej tyre, nuk ua ofrojnë kredinë në valutë huamarrësve me të ardhura në Lek. Kjo mund të jetë ndikuar nga kufizimet rregullatore, por edhe nga një ndërgjegjësim më i madh i bankave lidhur me rreziqet që mund të vijnë nga luhatjet e kursit. Megjithëse kursi mes Euros dhe Lekut vlerësohet përgjithësisht i qëndrueshëm, në tre vitet e fundit ka shfaqur edhe periudha të shkurtra me luhatje të forta, që janë stabilizuar shpejt me ndërhyrjen e Bankës së Shqipërisë.
Veç kujdesit të bankave, një faktor që ka luajtur rol të rëndësishëm është edhe ulja e ndjeshme e normave të interesit në lekë. Interesat në Lek kanë zbritur tashmë afër atyre në Euro dhe, në kushte të tilla, nxitja për të marrë përsipër rrezikun nga luhatjet e kursit është më e pakët.
70% e portofolit, në Tiranë
Portofoli i kredisë për shtëpi, ashtu si i gjithë kreditimi i ekonomisë në tërësi, ka një shkallë të lartë përqendrimi në Qarkun e Tiranës. Statistikat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se në fund të 3-mujorit të parë të këtij viti, 70.3% e portofolit të kredisë ishte dhënë në Tiranë. Kjo shifër është në rritje të mëtejshme nga niveli 69.7% që shënohej një vit më parë. Gjatë 12 muajve të fundit,
Tirana është i vetmi qark (përjashtuar një rritje shumë të lehtë në Qarkun e Korçës) ku portofoli i kredisë për shtëpi është rritur, me 7.4% më shumë krahasuar me një vit më parë. Kryeqyteti ka tregun më të madh dhe më të zhvilluar të pasurive të paluajtshme, i favorizuar nga përqendrimi i aktivitetit ekonomik dhe nga tendencat demografike të dekadave të fundit.
Megjithatë, bankierët theksojnë se edhe blerja e shtëpive të dyta, sidomos në bregdet, bëhet kryesisht nga individë me banim në Tiranë dhe kjo kërkesë kanalizohet kryesisht në degët bankare të kryeqytetit. Përqendrimi i mëtejshëm i kredisë për shtëpi në Tiranë dëshmon ndikim më të vogël të krizës ekonomike në këtë qark, që ka njëkohësisht edhe përqendrim më të lartë të pasurisë dhe të ardhura mesatare ndjeshëm më të larta krahasuar me qarqet e tjera.
Qarku i dytë për nga vlera e kredisë bankare është Durrësi, me rreth 6% të totalit të portofolit, i ndjekur nga Vlora dhe Fieri me nga 3%.
Çmimet e pronave, në rritje vjetore me 11.3%
Çmimet në tregun e pasurive të paluajtshme vazhduan rritjen edhe në periudhën e pandemisë. Sipas Bankës së Shqipërisë, indeksi Fischer i çmimeve të banesave për të gjithë territorin e vendit u rrit me 6.2% krahasuar me 6-mujorin e mëparshëm dhe me 11.3% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Në veçanti për Tiranën, çmimet u rritën me 2.3% me bazë 6-mujore dhe 8.9% me bazë vjetore.
Agjentët raportojnë gjithashtu rënie të inventarëve (numrit të pronave të pashitura) dhe rritje në vlera mesatare të çmimeve të shitjes. Megjithëse kanë më pak prona të pashitura dhe çmimet po rriten, agjentët sidoqoftë e vlerësojnë situatën e tregut në përkeqësim. Për Tiranën, subjektet e intervistuara kanë raportuar një kohë mesatare shitjeje prej 9.8 muajsh, dhe kjo vlerë ishte pak më e vogël nga ajo e raportuar në 6-mujorin e kaluar. Për zonën e Bregdetit dhe për zonat e tjera, koha e shitjes ka mbetur e pandryshuar në përkatësisht 10.6 muaj dhe 11.4 muaj.
Në pritshmëritë e tyre për të ardhmen, agjentët mbeten pesimistë për të ardhmen afatshkurtër të tregut, por optimistë në terma më afatgjatë. Informacioni mbi ecurinë e çmimeve dhe vlerësimin e situatës në tregun e pasurive të paluajtshme merret nëpërmjet vrojtimit në terren të një kampioni të përbërë nga 230 subjekte, që kanë si aktivitet kryesor tregtimin e pronave të paluajtshme dhe ndërtimin, shitjet e të cilave përfaqësojnë rreth 75-80% të xhiros së tregut.
60% e pronave shiten me kredi
Kredia bankare është një nga format kryesore të financimit të investimit në pasuri të paluajtshme. Në vrojtimin periodik të çmimeve të banesave, vitet e fundit, Banka e Shqipërisë përfshin edhe një pyetje për numrin e pronave që shiten me kredi bankare.
Në vrojtimin e fundit, të gjysmës së dytë të vitit 2020, agjentët e pasurive të paluajtshme dhe firmat e ndërtimit raportonin se rreth 60% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Kjo përqindje është në nivele të ngjashme me vrojtimet e 6-mujorëve të mëparshëm.
“Kërkesa nga ana e klientëve individë për financime në banka ka qenë e lartë, por kredidhënia limitohej nga kufizimet e shtuara të bankave për financimin e këtij segmenti jo shumë të stabilizuar dhe kryesisht të paformalizuar. Në vitet e fundit, rritja e formalizimit të ekonomisë ka sjellë rritjen e numrit të klientëve që mundet të kenë akses në sistemin bankar.
Nga ana tjetër, lehtësimi nga bankat, i kërkesave të kreditimit për kategorinë e klientëve individë, ka ndikuar në rritjen e fokusit dhe shërbimit të bankave në këtë segment. Struktura e portofolit të kredisë për individë dominohet nga kredia hipotekore, e cila lehtëson në rritjen e qëndrueshme dhe jetëgjatë të portofolit të kredive” – shprehet Liljana Shkodra, drejtore e Divizionit Retail në Bankën OTP Albania.
Kredia për blerësit jorezidentë, potenciale në rritje
Vrojtimi i Bankës së Shqipërisë jep gjithashtu edhe një informacion për rezidencën e blerësve të pasurive të paluajtshme në vend. Agjentët raportojnë se rreth 36% e banesave dhe pronave tregtare u janë shitur shtetasve jorezidentë në Shqipëri, dhe ky raport është i ngjashëm me atë të periudhës së kaluar.
Gjysma e këtyre blerësve raportohen si rezidentë në Bashkimin Europian dhe pjesa tjetër janë jashtë tij. Kërkesa e konsiderueshme nga jorezidentët mund të jetë një arsye që shpjegon pjesërisht rritjen e vazhdueshme të çmimeve të pasurive të paluajtshme në Shqipëri.
Edhe jorezidentët janë një kategori që parimisht mund financohen nga bankat tregtare në Shqipëri, por me disa kushte apo kufizime në raport me individët rezidentë në Shqipëri. Për shembull, një kusht mund të jetë të pasurit e një bashkëkredimarrësi ose garantuesi që të jetë rezident në Shqipëri dhe të ketë të ardhura të mjaftueshme për të mbuluar këstin e kredisë. Disa banka mund të ofrojnë financime vetëm për kategori të veçanta të individëve jorezidentë, siç janë emigrantët shqiptarë që jetojnë jashtë vendit.
“BKT ofron kredi me të njëjtat kushte vetëm për emigrantët të cilët duan të investojnë në vendin e tyre. Ka një kërkesë të vazhdueshme në vite nga ky segment, por nuk ka qenë asnjëherë kërkesë e lartë” – thotë z. Albert Shehu, Drejtues i Departamentit të Kredive Hipotekore dhe Financimit të Konsumatorit në BKT.
Bashkëpunimi me ndërtuesit për shitje në ndërtimet e reja
Shumë prej firmave të ndërtimit reklamojnë mundësinë e shitjes së pronave me kredi që para përfundimit të tyre dhe nxjerrjes së certifikatave të pronësisë. Kjo është një praktikë e hershme, e cila, deri para pak vitesh, mundësohej kryesisht nëpërmjet hipotekimit të ndërtimeve në karabina.
Me përfundimin e ndërtimit në karabina, ajo bllokohej në favor të bankës, zakonisht për të garantuar kreditë që firmat kishin marrë për ndërtimin e objektit. Por, kjo formë ka shkaktuar probleme në marrëdhëniet me blerësit e apartamenteve dhe njësive të shërbimit dhe sipas burimeve nga tregu, përdoret shumë pak. Bankat po përdorin forma alternative të garantimit të kredisë për pronat e paregjistruara.
Forma e parë është garantimi i kredisë për blerjen e pronës nëpërmjet një linje garancie që banka jep për firmën e ndërtimit. Linja e kredisë përdoret si kolateral për individin që blen një pronë pranë firmës. Zakonisht, shkalla e mbulimit është afërsisht pranë nivelit të 130%, pra për 100 lekë kredi firma jep 130 lekë kolateral nga linja e vet e miratuar.
Kjo formë zakonisht jepet për firma ndërtimi me ecuri të mirë financiare dhe klasifikohen nga banka partnerë të besueshëm. Megjithatë, linja e financimit të firmës që përdoret si kolateral nga klientët, edhe ajo sigurohet me një kolateral tjetër, që mund të jenë pasuri të paluajtshme apo asete të tjera të firmës së ndërtimit.
Formë tjetër bashkëpunimi është përdorimi i një kolaterali të kompanisë për të garantuar disa kredi të klientëve, formë e quajtur pool collateral. Zakonisht, ky kolateral është pasuri e paluajtshme e regjistruar rregullisht në pronësi të firmës së ndërtimit. Në praktikë, firma përdor një pronë ekzistuese si kolateral për të garantuar shitje të pronave të tjera, ende të paregjistruara, me kredi bankare.
Forma e tretë e përdorur e bashkëpunimit është kur firma e ndërtimit pranon të dalë si garantuese ose dorëzanëse e kredive që marrin individët për të blerë pronat e saj. Firma qëndron si dorëzanëse, deri në momentin e regjistrimit të pronës së blerë dhe pajisjen e saj me certifikatë pronësie. Sidoqoftë, kjo formë garancie përdoret më rrallë në praktikën e marrëdhënieve mes firmave të ndërtimit dhe bankave.
Në shumicën e rasteve, nëpërmjet këtyre skemave, mundësohet financimi deri në masën 90% e çmimit të blerjes së pronës. Megjithatë, banka të veçanta arrijnë të financojnë deri në 100% të vlerës së pasurisë së paluajtshme që blihet.
Bankat mund të mbajnë një pjesë të shumës së kredisë si garanci shtesë nga ndërtuesi, deri në momentin e regjistrimit përfundimtar të pronës. Një përqindje e caktuar e kredisë që merr blerësi i pronës nuk disbursohet si pagesë në favor të ndërtuesit. Kur prona regjistrohet, ndërtuesi merr edhe pjesën e mbetur, që mund të arrijë në rreth 10% të shumës së miratuar të kredisë.
Një alternativë e fundit është që firmat të ndërtimit të ofrojnë si kolateral të përkohshëm për blerësin një pronë tjetër, me certifikatë të rregullt pronësie. Këto janë zakonisht njësi shërbimi apo apartamente të pashitura nga ndërtimet e tjera të firmës. Megjithatë, kjo është një praktikë që zakonisht ndiqet në marrëveshje mes firmës së ndërtimit dhe blerësit, pa ndonjë marrëveshje paraprake mes ndërtuesit dhe bankës.
Në të gjitha rastet e mësipërme, garancitë e dhëna përdoren deri në regjistrimin e pronave të blera me kredi dhe në daljen e certifikatave të pronësisë. Në këtë moment, klienti është i detyruar të lërë si kolateral pronën e blerë dhe të heqë barrën mbi garancitë e lëna nga firma e ndërtimit. Klauzola e zëvendësimit të kolateralit zakonisht përfshihet edhe në kontratën e kredisë.
Përgjithësisht, kreditë me garanci të tilla kanë normë të njëjtë interesi me kredinë e zakonshme hipotekore, ku kolaterali ofrohet nga vetë klienti. Megjithatë, në raste të veçanta, interesat për individin që mund të jenë preferenciale, sepse një pjesë e vogël e tyre merren përsipër nga firma ndërtuese që shet pronën.
Edhe kompanitë e real estate, komisionere
Në vitet e fundit, bankat kanë filluar të lidhin marrëveshje edhe me ndërmjetësit e shitjes së pasurive të paluajtshme. Në këto raste, bëhet fjalë për marrëveshje të thjeshta komisionere, ku agjencia e real estate përfiton një shumë të caktuar nga kredia që jepet për klientët e sjellë në bankë prej tyre. Zakonisht, komisionet që ofrojnë bankat për agjencitë janë në intervalin mes 0.5% dhe 1.5%.
Në vendet e tjera, agjencitë e real estate janë prurës të rëndësishëm të klientëve për bankat dhe prej tyre gjenerohet një pjesë e madhe e volumit të kredisë hipotekore. Në Shqipëri, këto agjenci janë ende larg të qenët një partner me peshë. Sipas burimeve nga tregu, numri i kredive të dhëna nëpërmjet agjencive të pasurive të paluajtshme është në nivele shumë të ulëta kundrejt kreditimit total për blerjen e pronave.
Kredia për ndërtimin, në rënie për të katërtin vit radhazi
Një nga indikatorët e ofertës në tregun e pasurive të paluajtshme në teori është edhe kredia për ndërtimin, si një formë e financimit të kryerjes së investimeve më të reja në këtë sektor. Megjithatë, të dhënat e Bankës së Shqipërisë treguan se kredia e re për ndërtimin në vitin 2020 pësoi rënie për të katërtin vit radhazi. Vlera e disbursimeve të reja ishte 21.3 miliardë lekë, në rënie me 9.4% krahasuar me një vit më parë.
Të dhënat tregojnë se hovi i ri i ndërtimeve në vitet e fundit nuk mbështetet plotësisht nga ecuria e kredisë bankare në këtë sektor. Mbështetur në të dhënat e INSTAT, për vitin e kaluar, vlera e lejeve për ndërtesa, përfshi rikonstruksione, ishte rreth 76.6 miliardë lekë. Kredia e re për ndërtimin ishte vetëm sa 28% e vlerës së lejeve të reja të dhënë në vitin kalendarik, në nivel edhe më të ulët krahasuar me vitin 2019. Në realitet, kjo përqindje duhet të jetë edhe më e ulët, sepse kredia e re për ndërtimin përfshin edhe disbursimet në favor të kompanive me aktivitet në ndërtimet inxhinierike.
Shifrat dëshmojnë se investimet e mëdha në ndërtim po mbështeten, në pjesën më të madhe, nga burime alternative, ku përfshihen vetë kapitalet e ndërtuesve, të ardhurat nga shitjet në proces ndërtimi dhe sidomos të ardhura të paformalizuara, që mund të burojnë nga ekonomia gri apo e zezë.
MONITOR
