Gjatë fazës së parë të lulëzimit të investimeve në ndërtim, praktika e hipotekimit në karabina ishte përdorur nga bankat si mekanizëm garancie për kreditimin e firmave të ndërtimit, por edhe të financimit të shitjes së apartamenteve dhe njësive tregtare në të njëjtat godina.
Sipas burimeve nga tregu, në vitet e fundit bankat kanë hequr dorë nga kjo formë garancie, sepse në të shkuarën ajo ka rezultuar problematike në marrëdhëniet me blerësit e ndërtimeve të reja. Pas regjistrimit përfundimtar në Zyrën e Pasurive të Paluajtshme, të gjitha njësitë e ndërtesës ngeleshin të barrësuara në favor të bankës, për sa kohë që firmat e ndërtimit nuk i kishin shlyer ende detyrimet e tyre. Në disa raste, individë që kishin blerë prona para regjistrimit nuk kishin dijeni se ato kishin barrë hipotekore të vendosur që në karabina. Këto raste krijuan situata të ndërlikuara ligjore për blerësit e apartamenteve dhe për bankat, çka bëri që hipotekimi në karabina të mënjanohej si formë e garantimit të kredive të ndërtuesve dhe, më tej, e blerjes së apartamenteve me kredi në këto objekte.
Bankat po studiojnë gjetjen e mënyrave zëvendësuese për të financuar blerjen e pasurive që nuk kanë ende certifikatë pronësie. Firmat e ndërtimit tashmë janë të detyruara të regjistrojnë në regjistrin e Lejeve të Kadastrës lejet e ndërtimit, së bashku me kontratat e porosive. Bankat po vlerësojnë mundësinë e vendosjes së barrës mbi kontratat e porosisë, sipas regjistrit të tyre të mbajtur në kadastër.
Ndërkohë, për të financuar blerjen e banesave dhe njësive tregtare në godina në fazë ndërtimi ose ende të pahipotekuara bankat dhe kompanitë ndërtuese po përdorin forma të tjera bashkëpunimi.
Një formë është garantimi i kredisë për blerjen e pronës përmes një linje garancie që banka jep për firmën e ndërtimit. Linja e kredisë së kompanisë përdoret si kolateral për individin që blen një pronë pranë saj. Zakonisht, shkalla e mbulimit është afërsisht pranë nivelit të 130%, pra për 100 lekë kredi firma jep 130 lekë kolateral nga linja e vet e miratuar. Kjo formë zakonisht jepet për firma ndërtimi me performancë të mirë financiare dhe që janë parntnerë të besueshme. Linja e financimit të firmës që përdoret si kolateral nga klientët edhe ajo sigurohet me një kolateral tjetër, që mund të jenë pasuri të paluajtshme apo asete të tjera të firmës së ndërtimit.
Formë tjetër bashkëpunimi është përdorimi i një kolaterali të kompanisë për të garantuar disa kredi të klientëve, formë kjo e quajtur ‘pool collateral’. Zakonisht, ky kolateral është pasuri e paluajtshme e regjistruar rregullisht në pronësi të firmës së së ndërtimit. Në praktikë, firma përdor një pronë ekzistuese si kolateral për të garantuar shitje të pronave të tjera, ende të paregjistruara, me kredi bankare.
Forma e tretë e përdorur e bashkëpunimit është kur firma e ndërtimit pranon të dalë si garantore ose dorëzanëse e kredive që marrin individët për të blerë pronat e saj. Firma qëndron si dorëzanëse deri në momentin e regjistrimit të pronës së blerë dhe pajisjen e saj me certifikatë pronësie. Sidoqoftë, kjo formë garancie përdoret më rrallë në praktikën e marrëdhënieve mes firmave të ndërtimit dhe bankave.
Në shumicën e rasteve, përmes kësaj skeme mundësohet një financim deri në masën 90% të çmimit të blerjes së pronës. Megjithatë, banka të veçanta arrijnë të financojnë deri në 100% të vlerës së pasurisë së paluajtshme që blihet.
Bankat mund të mbajnë një pjesë shumës së kredisë si garanci shtesë nga ndërtuesi, deri në momentin e regjistrimit përfundimtar të pronës. Një përqindje e caktuar e kredisë që merr blerësi i pronës nuk disbursohet si pagesë në favor të ndërtuesit. Kur prona regjistrohet, ndërtuesi merr edhe pjesën e mbetur, që mund të arrijë në rreth 10% të shumës së miratuar të kredisë.
Në të gjitha rastet e mësipërme, garancitë e dhëna përmes ndërtuesve janë të vlefshme deri në regjistrimin e pronave të blera me kredi dhe në daljen e certifikatave të pronësisë. Në këtë moment, klienti është i detyruar të lërë si kolateral pronën e blerë dhe të heqë barrën mbi kolateralet fizikë apo financiarë të lëna nga firma e ndërtimit.
Marrë nga Monitor
